豪华酒店业主如何控制投资成本？| 总裁班倒计时10天
The following article is from NorthStar酒店资产管理 Author 胡玉红
【酒店高参】酒店投资是一项环环相扣的系统工程。前期规划、施工建设、开业筹备是酒店筹建的三个重要环节，酒店筹建对于酒店投资能否成功具有重大影响。在这个过程中如何控制投资成本，酒店资产经理人的价值始终贯穿其中。
筹建酒店项目，不论其规模大小，都需要酒店业主花费大量时间和精力。酒店筹建的过程有三个关键阶段，前期规划、施工建设、开业筹备。在这个过程中，酒店资产经理人可帮助业主公司减少在酒店开发筹建过程中的投资成本和资源浪费，合理控制酒店前期投入，给予优化和合理的解决方案，有效平衡酒店业主公司和酒店管理公司双方在投资回报和品牌标准之间的分歧。以下是五星级酒店筹建过程中，酒店资产经理人需要参与投资成本控制的工作重点：
一．前期规划阶段
（一）酒店品牌选择和管理合同谈判
一个成功的酒店项目存在着很多所需的关键决策，其中之一就是选择一个合适酒店管理公司和品牌，决定着酒店的市场定位。
管理合同谈判主要内容包括合同年限、基本管理费、奖励费的比例、品牌会员奖励计划、中央预订系统费用、市场推广费、FF&E资产储备金费用、技术服务费、经营业绩测试和考核、经营预算和支出限制、酒店公章的管理、排他条款、退出机制等，这些内容是否合理（上述相关费用影响到酒店经营中的费用支出）。签订对业主更加有利的、对酒店管理公司更有激励作用的管理合同，帮助业主实现最佳的投资回报和投资处置策略。
（二）酒店设计评估
在酒店前期开发规划中，需要考虑酒店未来运营的需求和绩效，并从设计上控制成本：
1、各个区域面积的合理性
提高酒店空间的使用效率，每间客房均摊的建筑面积要合理，限制不必要的设施配置，合理控制公共区域面积；未来酒店开发应注重灵活空间和设施的设计，以提升利润率和效率来降低运营成本(如人工成本)，在收入有限的空间设计上提高使用率(如外包、科技等)。
2、客房
客房是酒店收入的最大来源，除了上述的控制好每间客房均摊建筑面积，还需要控制好每间客房平均造价；另外还应根据市场定位，确定酒店客房数量、面积，连通房、双标房的数量和比例。例如避免出现酒店管理团队开业后又要求业主方增加双床房数量或改造客房的情况。
3、厨房和餐厅
厨房和餐厅相对厅装修风格是否搭配，客源市场是否喜欢；尽可能让酒店的各个厨房和餐厅相对集中，可以方便客人到达，厨房设施设备可共享，提高员工效率、减少员工数量；审核餐厅的数量、各个餐厅的座位数、中餐包厢的数量、室内座位和户外座位数的合理性，确保每间可出租客房均摊餐位数达到合理水平；注意度假酒店和商务酒店客人的需求，餐厅座位数也影响到酒店家具的采购数量。
4、会议室审核
会议室总面积、功能区域、最大容纳人数、户外场地、会议室与客房的合理比例、贵宾休息室等；确保每间可出租客房均摊宴会/会议设施面积达到合理水平。
5、其他区域
审核第三方租赁区域、泳池、儿童俱乐部、娱乐休闲区的面积等。
二．施工建设阶段
（一）酒店工程造价总控
在酒店项目实施过程中，在各阶段、各环节对工程造价控制，控制好建筑工程、安装工程、装修工程和园林工程费用。通过对项目可行性研究、总体设计、基础设计概算等各个阶段的投资估算进行评估，并在施工前期确保工程造价预算准确，定期与实际支出对比，过程中确保各项费用控制在预算内。
（二）酒店机电设备费用把控
酒店机电设备工程(分为强电工程、弱电工程、客房AV系统设备采购工程、电梯设计安装工程、洗衣房设备、厨房设备、供电配套工程、酒店燃气工程等) ，例如：
1、合理选用HVAC（加热、通风、空调）系统、高压发动机、排气扇和灯具等设备的品牌。
2、对门禁系统、智能化集成管理系统、高速无线互联网接入（HSIA）设备、酒店必备系统（客房控制、会议、背景音乐及智能调光、酒店管理IT软件等）品牌和数量使用情况进行把关。例如核心交换机的数量是否合理、无线控制器业务转发性能参数是用10G还是20G；无线控制器可管理用户数：根据酒店客房数、上网人数合理控制数量；模拟终端设备许可电话分机数量是否合理等。
同时需要避免设计图纸深度不足，在合同实施过程中增加各类变更签证。
3、厨房设备预算控制 五星级酒店厨房设备较多，跟酒店定位、档次、餐厅和厨房大小有关。审核原则：重要的、面客的部分设备可用进口品牌、后场区域使用国产或合资品牌，员工餐厅厨房使用国产品牌。
（三）装修工程费用控制
酒店装修涉及的内容较繁杂，除了确保装修效果，重点关注装修成本造价问题，装修包括地面、墙面、顶面装饰，还需要针对电气设备及装饰品进行合理配置。在施工材料的采购过程中，加强对材料的单价和数量严格把关，注重功能和实用性，避免出现材料浪费，尽可能做到材料价值最大化，需要业主方对整个施工流程进行详细监管。
三．开业筹备阶段
（一）酒店总经理人选的选择
酒店刚开业第一年需要快速提高市场份额，获得好的市场口碑，建立好的服务标准，因此，酒店第一任总经理的选择很重要，需要具备开业筹备、运营和市场开发的经验。酒店业主方需要审核酒店总经理人选的工资奖金、薪酬福利、考核标准、总经理合同等内容。
（二）开办费（POB）预算控制
酒店开办费与工程进展有关，酒店项目竣工时间越拖延，开办费越高，如果酒店工程能按时完工，则酒店开办费可控。需要跟酒店总经理协商酒店员工编制、组织架构、酒店管理人员和员工的比例、薪酬标准，开业前市场销售推广费、培训费等各项费用的合理性等。开办费中的酒店人员工资薪酬占比最大，约占50%；
另外，酒店开业前市场推广费用占开办费中的比例也较大，需要根据酒店定位、目标客户，利用新媒体方式进行推广；同时需要根据酒店工程竣工时间严格控制酒店管理人员和员工到位时间，避免开办费超预算。
（三）开业运营物资采购（OSE）费用控制
五星级酒店开业运营物资采购清单共有几万项至十几万项不等，数量多、品种繁杂，开业运营物资采购的费用跟酒店房间数、规模和档次有关。
一是需要按照酒店项目的实际需求制定合理的采购清单、预算金额和成本分析；二是需要审核把控OSE采购的数量，采购数量根据Par数计算，与酒店管理公司和总经理协商合理的采购数量；三是审核采购的品牌、技术参数，提供质量和技术条件对等的品牌替代方案供选择；四是阶段性统计预算控制的情况，避免超支，替业主方节省成本。
总之，有效的资产经理人必须了解酒店项目总投资的支出需求，并保证这些资金被合理使用，通过设定一系列应用于酒店投资过程中的管理工具，提供给酒店业主数据以帮助他们做出正确的决策，帮助酒店业主在酒店的投资上达到最优化。
以上授权转载自公众号：NorthStar酒店资产管理，作者为NorthStar纳斯达酒店资产管理（香港）有限公司首席资产顾问。
为了帮助大家更好地做好酒店酒店资产管理，高参学院重磅推出国际酒店业主认证总裁班课程，汇聚13位+酒店资产管理导师，从酒店投资定位、酒店开发、品牌引进、筹建管理、财务和营销运营管理、资本退出、资产证券化、酒店改造等方面全方位深入剖析酒店资产管理精髓，打造真正意义的酒店资产管理总裁班！
世界上能够产生最好的朋友的地方是学校和战场。人情中国下，你的人脉圈子，往往决定了你事业的起点和宽度。而参与本次课程，除了可以学习到系统落地的专业知识外，当然可以获取高咖位的校友资源。
下面我们简单介绍几家本期总裁班学员单位：
第一期国际酒店业主总裁班
学员阵容
天津房地产集团有限公司
天津房地产集团有限公司，由天津市大型房地产国企——天房集团、房信集团于2014年7月整合重组而成。在三十多年发展壮大的进程中，集团先后支持建设了体院北、王顶堤等14片大型居住区和引滦入津、天津站、天塔等城市地标性的重大项目。集团在天津及其他重点沿海地区投资建设了天津丽思卡尔顿酒店、海南三亚天房洲际度假酒店、团泊光合谷、美都大酒店、起士林北戴河大饭店等一批精品酒店项目。（资料来源：天房集团官网）
天津丽思卡尔顿
杭州滨江房产集团股份有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司成立于1992年，具有建设部一级开发资质，全国民营企业500强，中国房地产企业50强，长三角房地产领军企业。2008年5月29日在深圳成功上市，成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业。杭州滨江房产集团股份有限公司投资建设杭州千岛湖滨江希尔顿度假酒店，由希尔顿酒店管理集团运营管理。是目前千岛湖地区规模最大、功能最全、档次最高的国际五星级酒店。（资料来源：滨江集团官网）
杭州千岛湖滨江希尔顿度假酒店
安徽利港投资集团
安徽利港投资集团，由香港利港发展有限公司出资，于2000年在大陆创立，下设利港置业发展（合肥）有限公司、盘锦利港置业有限公司、安徽优德置业发展有限公司、安徽荣港置业有限公司、黄山港荣置业有限公司、合肥港荣酒店管理有限公司、合肥浩顺资产投资管理有限公司、合肥景荣园林绿化有限公司、合肥爱博商业运营管理有限公司等多家下属公司，注册资本总额超过15亿元。集团业务范围涉及住宅、酒店、商业地产、旅游地产等多个开发领域。主要项目：合肥新站利港喜来登酒店和黄山利港喜来登酒店。（资料来源：利港投资集团官网）
黄山利港喜来登酒店
珠海华发城市运营投资控股有限公司
珠海华发集团有限公司组建于1980年，与珠海经济特区同龄，是珠海两家龙头国企之一，也是珠海最大的综合型企业集团和全国知名的领先企业，于2016起连续三年跻身“中国企业500强”。以领航本土知名酒店管理公司为目标，珠海华发国际酒店管理有限公司旗下华发·会展行政公寓、珠海华发喜来登酒店以及珠海瑞吉酒店，已成为珠海高端酒店业的先导者。（资料来源：华发集团官网）
珠海瑞吉酒店
越秀地产股份有限公司
越秀集团1985年在香港成立。越秀集团控有越秀金控、创兴银行、越秀地产、越秀交通基建、越秀房托基金等五家上市公司。越秀地产股份有限公司，1992年在香港上市，是广州市属龙头国企越秀集团五大上市平台之一，是目前中国唯一拥有香港房地产投资信托基金的香港上市内房企。在营酒店项目有四季酒店、雅诗阁公寓、南沙喜来登酒店。（资料来源：越秀集团官网）
广州南沙越秀喜来登酒店
青岛鲁商集团
山东省商业集团有限公司（简称“鲁商集团”）是1992年底由山东省商业厅整建制转体组建而成的国有企业。在文化旅游业板块下，高星级酒店与多家国际知名品牌合作，拥有济南索菲特银座大饭店、青岛鲁商凯悦酒店、临沂鲁商铂尔曼大饭店、淄博银座华美达大酒店、菏泽银座颐庭华美达大酒店、北京泰山饭店、济南银座颐庭酒店等国际/高档酒店。（资料来源：鲁商集团官网）
云南实力控股集团
云南实力国际酒店管理公司正式成立于2014年4月28日，是云南实力控股集团有限公司的全资子公司，注册资金人民币5000万元整。旗下酒店有丽江实力希尔顿花园酒店、大理实力希尔顿酒店、香格里拉实力希尔顿花园酒店，以及实力大理的小院子度假村等自有品牌酒店。（资料来源：实力控股集团官网）
丽江实力希尔顿花园酒店
报名第一期国际酒店业主总裁班的学员已超70位，如果全部罗列，恐怕三天三夜也说不完。来自不同城市不同酒店集团的资产管理者们同窗学习6个月，学习知识的同时结识各大门派高手，带给你宝贵的人脉资源。
此刻很想大声呼喊：校友们，你们准备好了吗？快来和我一起，改变世界吧~~~
课程及导师介绍
高参学院·第一期国际酒店业主总裁班首次汇聚13位+酒店资产管理导师，从酒店投资定位、酒店开发、品牌引进、筹建管理、财务和营销运营管理、资本退出、资产证券化、酒店改造等方面全方位深入剖析酒店资产管理精髓，打造真正意义的酒店资产管理总裁班！
第一次课程介绍
6月21-23日
Day1：签到+破冰团建+欢迎晚宴
Day2 模块一：重新定义中国酒店资产管理
Day3 模块二：酒店投融资及资产证券化、资本退出
上课地点：上海金茂君悦大酒店
周 涛
高参学院特聘导师
全球酒店资产经理人协会中国会长
周涛先生现担任中国酒店资产经理人协会(HAMA China)会长，在酒店运营管理和资产管理行业有28年的从业经验。在北美的利时达国际酒店集团(任加拿大公司董事总经理、副总裁)工作了16年半。2007年春回到亚洲后，在多家世界500强企业担任酒店板块的领军人。服务企业包括摩根士丹利(任首席资产经理)、国家电网旗下鲁能集团酒店管理公司(任首席执行官)、碧桂园酒店集团(任总裁)等。
序 | 课程内容 |
一 | 酒店资产管理的基本理念 |
二 | 酒店业主代表和酒店资产经理人的主要工作范畴 |
三 | 酒店投资理念和高效酒店的指标 |
四 | 从酒店资产管理角度看酒店核心运营指标 |
五 | 酒店资产管理全生命周期中投、融、管、退各个环节中的工作重点 |
六 | 国际酒店资产管理经典案例分享：酒店资产管理精髓 |
赵 祥龙
高参学院特聘导师
龙藏资本董事长
北京龙藏天下投资管理公司董事长，赵先生拥有18年的投资管理经验，在项目战略评估、资产管理、产业整合及并构、投资估价、房地产金融领域具有丰富的实战经验和专业造诣，同样在另类投资领域（Alternative Investment），又称另类投资，具有深厚的金融工程经验。重点研究：未来收益证券化领域的资产管理策略，借助期货现货套利交易、信用风险管理、CPPI保本策略等金融专业手段，结合酒店资产管理和收益管理要求，创新提出：酒店资产管理动态管理模式及资产管理策略，指导酒店资产管理及资产证券化实践。
序 | 课程内容 |
一 | 酒店资产证券化基础 |
1、酒店资产估值基本理论 2、酒店资产证券化的工具 3、案例教学：酒店资产证券化的架构/路径及价值走势 | |
二 | 酒店资产管理的理论及实务 |
1、品牌酒店资产管理基础 2、酒店资产管理实务 3、酒店资产投资 | |
三 | 品牌酒店资产管理实战技巧 |
1、年度经营计划审查技术 2、酒店资产市值管理 |
第一次课程选址
上海金茂君悦大酒店
上海金茂君悦大酒店位于88层金茂大厦的53-87层，地处浦东高速发展的商业金融区陆家嘴的中心。曾被2000年吉尼斯世界纪录千禧年版评为“世界最高酒店”。548间豪华客房装修别具特色，现代艺术中融入了中国传统文化，均可欣赏申城美景。而今年5月，正值上海金茂君悦大酒店开业20周年之际，上海金茂君悦大酒店已展露全新风貌，成为最具年代感的网红酒店！
酒店拥有548间豪华客房，8个餐厅及酒吧，酒店有各种宴会和会议设施。57层的健身和娱乐设施称作绿洲健身中心，包括24小时健身房、室内恒温“空中游泳池”以及水疗服务。给你美景与实力的双重享受！（联系班主任获取本期学员特惠房价）
报名及课程咨询
课程价格：25800/人
最后10个名额，欲购从速
报名截止日期：6月15日
课程详情请咨询
班主任 王老师
13509677634（手机微信同号）
何老师
13509677634（手机微信同号）
注：以上两位老师为本次课程指定报名联系人，如有其他人以“酒店高参/高参学院”的名义要求您报名付款，请先与指定老师确认，以保护您的个人隐私及财务账户安全。如因他人冒用本司人员造成您的资金损失，本司概不承担责任。
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